ವಿಷಯ ಪರಿಚಯ
ಲ್ಯಾಂಡ್ ಅಥವಾ ಜಾಗ ಖರೀದಿಸುವುದು ಜೀವನದಲ್ಲಿ ದೊಡ್ಡ ನಿರ್ಧಾರ. ಮನೆ ಕಟ್ಟಲು, ಹೂಡಿಕೆಗೆ, ಮಕ್ಕಳ ಭವಿಷ್ಯಕ್ಕೆ ಅಥವಾ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯಕ್ಕಾಗಿ ಅನೇಕ ಜನರು ಜಾಗ ಖರೀದಿಸುತ್ತಾರೆ. ಆದರೆ ನಮ್ಮಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಜನರು ಜಾಗ ಖರೀದಿಸುವಾಗ ಅದರ ಹಿಂದೆ ಇರುವ ಕಾನೂನು, ದಾಖಲೆ, ಅನುಮತಿ ಮತ್ತು ಭದ್ರತಾ ವಿಷಯಗಳನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ತಿಳಿಯದೇ “ಬ್ರೋಕರ್ ಹೇಳಿದ್ರೆ ಸಾಕು” ಎಂದು ನಂಬಿಬಿಡುತ್ತಾರೆ. ಇಂತಹ ನಿರ್ಲಕ್ಷ್ಯದಿಂದ ನಂತರ ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ತೊಂದರೆ, ಕೋರ್ಟ್ ಕೇಸ್, ಹಣ ಕಳೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು, ಅಥವಾ ಆಸ್ತಿಯೇ ಕೈ ತಪ್ಪುವುದು ಸಂಭವಿಸಬಹುದು.
ಆದುದರಿಂದ ಜಾಗ ಖರೀದಿಸುವ ಮೊದಲು ಕೆಲವು ಮೂಲಭೂತ ವಿಚಾರಗಳನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಂಡು ಮುಂದುವರಿದರೆ ನಿಮ್ಮ ಹಣವೂ ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಮನಸ್ಸಿಗೂ ನೆಮ್ಮದಿ ಬರುತ್ತದೆ. ಈ ಲೇಖನದಲ್ಲಿ ಲ್ಯಾಂಡ್ ಅಥವಾ ಜಾಗ ಖರೀದಿಸುವ ಮೊದಲು ನಿಮಗೆ ಗೊತ್ತಿರಬೇಕಾದ ಎಲ್ಲಾ ಪ್ರಮುಖ ವಿಷಯಗಳನ್ನು ಸರಳ ಭಾಷೆಯಲ್ಲಿ, ಅರ್ಥವಾಗುವಂತೆ ವಿವರಿಸುತ್ತೇನೆ.
ನೀವು ಖರೀದಿಸೋದು “ಯಾವ ರೀತಿಯ ಜಾಗ” ಎಂಬುದು ಮೊದಲು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಬೇಕು
ಎಲ್ಲಾ ಜಾಗಗಳು ಒಂದೇ ತರಹ ಅಲ್ಲ. ಕೆಲವೊಂದು ಕೃಷಿ ಭೂಮಿ, ಕೆಲವೊಂದು ರೆಸಿಡೆನ್ಶಿಯಲ್ ಸೈಟ್, ಕೆಲವೊಂದು ಕಮರ್ಷಿಯಲ್ ಲ್ಯಾಂಡ್, ಇನ್ನೂ ಕೆಲವೊಂದು ಗ್ರಾಮ ಪಂಚಾಯತ್ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯ ಜಾಗ. ನೀವು ಯಾವ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಖರೀದಿಸುತ್ತಿದ್ದೀರಿ ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ತಿಳಿದುಕೊಂಡು, ಆ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಸೂಕ್ತವಾದ ಜಾಗವೇ ಎಂಬುದು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.
ಉದಾಹರಣೆಗೆ:
- ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ನೇರವಾಗಿ ಮನೆ ಕಟ್ಟಲು ಬಳಸಲು ಆಗುವುದಿಲ್ಲ (conversion ಇಲ್ಲದೇ).
- ಮನೆ ಕಟ್ಟಬೇಕಾದರೆ “converted residential land” ಬೇಕಾಗಬಹುದು.
- ಕೆಲವು ಜಾಗಗಳು ಲೇಔಟ್ನಲ್ಲಿ ಇರಬಹುದು, ಆದರೆ ಅವು approval ಇಲ್ಲದ ಲೇಔಟ್ ಆಗಿರಬಹುದು.
ಹೀಗಾಗಿ ಮೊದಲ ಹಂತವೇ “ಈ ಜಾಗದ nature ಏನು” ಎಂಬುದನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳುವುದು.
ಮಾಲೀಕತ್ವ (Ownership) ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಅತ್ಯಂತ ಮುಖ್ಯ
ಜಾಗ ಖರೀದಿಸುವಾಗ “ಮಾಲೀಕ ಯಾರು?” ಅನ್ನೋದನ್ನು ದೃಢವಾಗಿ ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಬಹುಜನರು ಎದುರಿಸುವ ದೊಡ್ಡ ಮೋಸವೇ ನಕಲಿ ಮಾಲೀಕತ್ವ.
ಈ ಕೆಳಗಿನ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು:
- ಮಾರಾಟ ಮಾಡುತ್ತಿರುವವರು ನಿಜಕ್ಕೂ owner ಆಗಿದ್ದಾರಾ?
- joint owners ಇದ್ದಾರಾ?
- ಕುಟುಂಬ ಆಸ್ತಿ (ancestral property) ಆಗಿದ್ದರೆ ಬೇರೆ ಹಕ್ಕುದಾರರು ಇದ್ದಾರಾ?
- ಹಳೆಯ owner ಅವರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಇನ್ನೂ ದಾಖಲೆ ಇದೆಯಾ?
ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿ “ನನ್ನದೇ ಜಾಗ” ಎಂದ ಮಾತ್ರಕ್ಕೆ ಖರೀದಿಸಬಾರದು. ದಾಖಲೆಗಳ ಆಧಾರದಲ್ಲೇ ನಿರ್ಧಾರ.
ಹಿಂದಿನ ದಾಖಲೆಗಳು ಸರಿಯಾಗಿದೆಯೇ ಎಂದು ನೋಡಬೇಕು
ಜಾಗದ ದಾಖಲೆ ಒಂದು ದಿನದಲ್ಲಿ ಹುಟ್ಟಿದದ್ದು ಅಲ್ಲ. ಆ ಜಾಗ ಹಿಂದಿನಿಂದಲೂ ಯಾರಿಂದ ಯಾರಿಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆ ಆಗಿದೆ ಎಂಬ ಸಂಪೂರ್ಣ ದಾಖಲೆಯ ಸರಣಿ ಇರಬೇಕು. ಇದನ್ನೇ “chain of documents” ಎನ್ನುತ್ತಾರೆ.
ಇಲ್ಲಿ ನಿಮಗೆ ಬೇಕಾಗುವ ಪ್ರಮುಖ ದಾಖಲೆಗಳು:
- ಹಳೆಯ Sale deed ಕಾಪಿಗಳು (ಹಿಂದಿನ 10–30 ವರ್ಷಗಳಷ್ಟು)
- Gift deed / Partition deed (ಇದ್ದರೆ)
- Inheritance ದಾಖಲೆಗಳು (owner ಮೃತಪಟ್ಟಿದ್ದರೆ)
- Release deed (ಸಹೋದರ/ಸಹೋದರಿ/ಹಕ್ಕುದಾರರು ಹಕ್ಕು ಬಿಟ್ಟಿದ್ದರೆ)
ಚೈನ್ ಸರಿಯಾಗಿಲ್ಲ ಎಂದರೆ ಮುಂದೆ ನಿಮ್ಮ ಹೆಸರಿಗೆ clear title ಬರುವುದೇ ಅನುಮಾನ.
Encumbrance Certificate (EC) ಪರಿಶೀಲನೆ ಕಡ್ಡಾಯ
EC ಎಂಬ ದಾಖಲೆ ಬಹುಜನರಿಗೆ ಗೊತ್ತೇ ಇರೋದಿಲ್ಲ. ಆದರೆ real estate ನಲ್ಲಿ EC ಅಂದ್ರೆ ಅತಿ ಮುಖ್ಯ.
EC ಮೂಲಕ ತಿಳಿಯುವುದು:
- ಜಾಗ mortgage ಇಟ್ಟಿದೆಯಾ?
- loan/charge ಇದೆಯಾ?
- already sale ಆಗಿದೆಯಾ?
- court attachment ಇದೆಯಾ?
- ಯಾವುದಾದರೂ legal claim ದಾಖಲಾಗಿದೆಯಾ?
ಸಲಹೆ: ಕನಿಷ್ಠ 15 ರಿಂದ 30 ವರ್ಷಗಳ EC ತೆಗೆದು ನೋಡುವುದು ಒಳ್ಳೆಯದು. EC ಸ್ವಚ್ಛವಾಗಿದ್ದರೆ “ಜಾಗದ ಮೇಲೆ ಬಾಧ್ಯತೆ ಕಡಿಮೆ” ಎಂಬ ವಿಶ್ವಾಸ ಬರುತ್ತದೆ.
ಖಾತಾ (Khata) ಮತ್ತು Property Tax ಸ್ಥಿತಿ ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು
ನಗರ ಮತ್ತು ಪಟ್ಟಣ ಪ್ರದೇಶದ ಜಾಗಗಳಿಗಾಗಿ ಖಾತಾ ಹಾಗೂ ತೆರಿಗೆ ಅತ್ಯಂತ ಮುಖ್ಯ ದಾಖಲೆಗಳು.
ನೀವು ನೋಡಬೇಕಾದ ಅಂಶಗಳು:
- ಈ ಜಾಗಕ್ಕೆ ಖಾತಾ ಇದೆಯಾ?
- A-Khataನಾ ಅಥವಾ B-Khataನಾ?
- tax arrears (ಬಾಕಿ ತೆರಿಗೆ) ಇದೆಯಾ?
- tax payment receipts ಸರಿಯಾದ ದಾಖಲೆ ಇದೆಯಾ?
ಖಾತಾ ಇಲ್ಲದ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಮುಂದೆ:
- ಲೋನ್ ಸಿಗದ ಸಾಧ್ಯತೆ ಹೆಚ್ಚು
- resale ಕಷ್ಟ
- ಕಟ್ಟಡ ಅನುಮತಿ ಪಡೆಯುವುದು ಕಷ್ಟ
ಅದಕ್ಕಾಗಿ ಖಾತಾ ಮತ್ತು tax ವಿಷಯವನ್ನು ನಿರ್ಲಕ್ಷಿಸಬೇಡಿ.
Layout Approval / Plan Approval ಇಲ್ಲದೇ ಜಾಗ ಖರೀದಿಸಬೇಡಿ
ಲೇಔಟ್ನಲ್ಲಿ ಸೈಟ್ ಖರೀದಿಸುತ್ತಿದ್ದೀರಾ ಎಂದಾದರೆ ಇದು ಅತ್ಯಂತ ಮುಖ್ಯ.
ನೀವು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕಾದ approval ಗಳು:
- Layout plan approval (BDA / BMRDA / MUDA / DTCP / ULB)
- Conversion order (agri to residential/other)
- Release order (ಅಗತ್ಯವಿದ್ದಲ್ಲಿ)
- Road, park earmarking details
ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ಬ್ರೋಕರ್ “approval ಬರುತ್ತೆ” ಎಂದು ಹೇಳುತ್ತಾರೆ. Approval ಬಂದ ಮೇಲೆ ಮಾತ್ರ ಸುರಕ್ಷೆ. Approval ಇಲ್ಲದ ಲೇಔಟ್ನಲ್ಲಿ ಮನೆ ಕಟ್ಟಲು ಆಗದೇ ಹೋಗುವ ಸಂದರ್ಭಗಳೂ ಇವೆ.
Conversion (Land use change) ವಿಷಯ ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ
ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಸೈಟ್ ಮಾಡಿ ಮಾರುತ್ತಿರುವುದು ಸಾಮಾನ್ಯ. ಆದರೆ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಮನೆ ಕಟ್ಟುವ ಜಾಗ ಮಾಡಲು conversion ಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.
Conversion ಇಲ್ಲದೆ:
- legally construction ನಿಷೇಧ
- ಪಂಚಾಯತ್/ನಗರಸಭೆ ಅನುಮತಿ ಸಮಸ್ಯೆ
- later demolition/penalty risk
ಆದುದರಿಂದ “converted land” ಎಂಬ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಮುಖ್ಯ.
Survey ನಂಬರ್/Property boundaries ಸರಿಯಿದೆಯೇ?
ದಾಖಲೆಯಲ್ಲಿರುವ boundaries ಮತ್ತು ನೆಲದ ಮೇಲೆ ಇರುವ boundary ಒಂದೇ ಆಗಿರಬೇಕು.
ಇದಕ್ಕಾಗಿ:
- site measurement ಮಾಡಿಸಬೇಕು
- surveyor ಮೂಲಕ boundary marking ಮಾಡಿಸಬಹುದು
- road, drainage, park boundaries ಸ್ಪಷ್ಟವಿದೆಯಾ ಎಂದು ನೋಡಬೇಕು
ಬಹುತೇಕ ಜಮೀನು ಜಗಳ boundary ಕಾರಣಕ್ಕಾಗಿ ಆಗುತ್ತದೆ. “ಇದು ನನ್ನದು” “ಅದು ನನ್ನದು” ಎಂಬ ಗೊಂದಲ ಬರೋದಕ್ಕೂ ಮೊದಲು measurement ಮಾಡಿಸಬೇಕು.
Litigation (ಕೋರ್ಟ್ ಕೇಸ್) ಇದೆಯಾ ಎಂದು ಪರಿಶೀಲನೆ
ಒಂದು ಜಾಗದ ಮೇಲೆ ಕೋರ್ಟ್ ಕೇಸ್ ಇದ್ದರೆ, ನೀವು ಎಷ್ಟೇ ಹಣ ಕೊಟ್ಟು ಖರೀದಿ ಮಾಡಿದರೂ ವರ್ಷಗಟ್ಟಲೆ ಅದು ಬಳಕೆಗೆ ಬರದೇ ಇರುತ್ತದೆ.
ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕಾದ ವಿಷಯಗಳು:
- civil dispute ಇದೆಯಾ?
- partition case ಇದೆಯಾ?
- stay order ಇದೆಯಾ?
- family dispute ಇದೆಯಾ?
ಅನುಭವಿಗಳ ಸಲಹೆ: ದೊಡ್ಡ ಮೊತ್ತದ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವಾಗ ವಕೀಲರಿಂದ legal opinion ಪಡೆಯುವುದು ಸುರಕ್ಷಿತ.
ಇದನ್ನು ಓದಿ:: Sanchar Saathi APK/ಪೋರ್ಟಲ್ ಬಗ್ಗೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಹಿತಿ ಇಲ್ಲಿದೆ ನೋಡಿ.!
Power of Attorney (POA) ಮೂಲಕ ಮಾರಾಟವಾದರೆ ಹೆಚ್ಚು ಎಚ್ಚರಿಕೆ
POA ಮೂಲಕ ಜಾಗ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವುದು ಕೆಲ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಕಾನೂನಾತ್ಮಕವಾಗಬಹುದು. ಆದರೆ ಇಲ್ಲಿ fraud ಸಾಧ್ಯತೆ ಹೆಚ್ಚು.
ಹೀಗಾಗಿ POA sale ಇದ್ದರೆ:
- POA original ಪರಿಶೀಲಿಸಿ
- POA still valid ಇದೆಯೇ?
- owner alive ಇದಾರಾ?
- POA scope ಏನು?
- cancellation ಆಗಿದೆಯಾ?
POA ಮೂಲಕ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಪ್ರಾಪರ್ಟಿಯಲ್ಲಿ extra caution ಅಗತ್ಯ.
Payment ಮಾಡುವ ವಿಧಾನ ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿರಲಿ
ಆಸ್ತಿ ವ್ಯವಹಾರದಲ್ಲಿ ಹಣ ಕೊಡುವುದು ಅತ್ಯಂತ delicate.
ಸುರಕ್ಷಿತ ವಿಧಾನ:
- advance ಕಡಿಮೆ ಇಡಿ
- agreement to sell ಮಾಡಿ
- RTGS/NEFT/bank transfer ಮೂಲಕ ಪಾವತಿ ಮಾಡಿ
- cash payment ತಪ್ಪಿಸಿ
- ಎಲ್ಲಾ receipt/acknowledgement ಇಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಿ
ಹಣ ಕೊಟ್ಟು ದಾಖಲೆ ಬರದೇ ಹೋದರೆ ನಿಮ್ಮ ಹಣ ಹಿಂತಿರುಗುವುದು ಕಷ್ಟ.
Sale Agreement ಮತ್ತು Sale Deed ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸ
Sale Agreement ಅಂದ್ರೆ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಒಪ್ಪಂದ. Sale deed ಅಂದ್ರೆ ಅಂತಿಮ ದಾಖಲೆ.
ತಪ್ಪಾಗಿ ನಡೆಯುವ ಸಂಗತಿಗಳು:
- agreement ಮಾಡಿಕೊಂಡು ವರ್ಷಗಟ್ಟಲೆ sale deed ಆಗದಿರುವುದು
- agreement ನಲ್ಲಿ ತಪ್ಪು clauses
- cancellation/forfeiture issue
ಆದ್ದರಿಂದ agreement ಮಾಡುವಾಗಲೇ:
- timeline
- payment schedule
- penalty clause
- documents list
- possession date
ಇವೆಲ್ಲಾ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಬರೆಯಬೇಕು.
ಕೊನೆಯ ಮಾತು
ಜಾಗ ಖರೀದಿಸುವಾಗ “ತಕ್ಷಣ ತಗೆ” “ಇವತ್ತೇ ಮುಗಿಸೋಣ” ಎಂಬ ಒತ್ತಡಕ್ಕೆ ಒಳಗಾಗಬೇಡಿ. ಜಾಗ ಎನ್ನುವುದು ಆ ಕ್ಷಣದ emotion ಗೆ ಅಲ್ಲ, ವರ್ಷಗಳ future ಗೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟದ್ದು. ದಾಖಲೆಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಿದ ಮೇಲೆ ಮಾತ್ರ ತೀರ್ಮಾನ ಕೈಗೊಳ್ಳಿ. ಒಂದು ದಿನ ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಿದರೆ ಏನೂ ಆಗಲ್ಲ; ಆದರೆ ಪರಿಶೀಲಿಸದೇ ಮಾಡಿದ ತಪ್ಪು ನಿಮಗೆ ವರ್ಷಗಳ ಕಷ್ಟ ಕೊಡಬಹುದು.